拍卖房屋的转移登记

                      2019-10-18 09:10:21 中国房地产·综合版 2019年9期

                      某市不动产登记机构询问:现我单位遇到一起业务:某公司因营业执照被吊销,已成立清算小组开始进行清算,清算中将公司房屋拍卖以偿还债务。现在清算小组协助买受人来我单位办理转移登记,申请人只提交了成交确认书,而无法提供法院出具的拍卖成交裁定书。此外,该房屋上还设有抵押权,我们在受理时通过询问得知,该抵押权所担保的债权已经得到优先受偿,但是抵押权人并未前来申请抵押权的注销登记,对此,我们应当如何办理?可否由抵押人申请抵押权的注销登记?

                      金绍达:《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》(法释[2016]18号)第1条规定:“网络司法拍卖,是指人民法院依法通过互联网拍卖平台,以网络电子竞价方式公开处置财产的行为”;第22条第2项规定:“拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移”。所以,对于人民法院强制拍卖的,可以由买受人凭拍卖成交裁定书直接申请。企业在清算程序中拍卖企业财产的,虽然不同于人民法院强制拍卖,但只要申请人提供的登记文件符合登记申请的要求,我们可以受理。

                      企业营业执照被吊销后,在没有完成清算前,企业的法人资格并未消灭,仍然可以从事与清算有关的活动。但是此时这一企业的权利已经受到限制,因此,在申请房屋所有权转移登记时,出卖一方不能仅由企业或清算组织申请,在申请表上应当同时加盖企业和清算组织的印章。

                      设有抵押权的房屋转让,必须先涤除其上所设定的抵押权,因为买受人取得的应当是一个没有负担的权利。《不动产登记操作规范(试行)》在规定国有建設用地使用权及房屋所有权转移登记的审查要点中,也明确了“设有抵押权的,是否已经办理抵押权注销登记”(9.3.4第5项),把抵押权的注销登记作为办理转移登记的前置条件。所以,这一起业务必须先办理抵押权注销登记。

                      按前述规范规定:抵押权人与抵押人可以共同申请抵押权的注销登记,债权消灭或抵押权人放弃抵押权的,抵押权人可以单方申请抵押权的注销登记,但只有在“人民法院、仲裁委员会生效法律文书确认抵押权消灭的,抵押人等当事人可以单方申请抵押权的注销登记”(14.4.2申请主体)。所以,本例中抵押权的注销登记应当由抵押权人参与申请,而不能由抵押人单方申请。

                      抵押权一经行使,无论其债权是否全部得到清偿,抵押权即告消灭。我国台湾地区著名学者谢在全认为:“抵押权消灭后,抵押权人自负有涂销抵押权登记之义务,法律就此虽无明文,然此应为当然之理”(《民法物权论》第684页)。而对于登记机关来说,按目前规定,本例需待抵押权的注销登记完成后。方可办理转移登记。

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